1. Quais são as obrigações do Fiador?
O Fiador ao assinar um contrato se torna solidário com todas as obrigações assumidas pelo seu afiançado no contrato de locação, tais como pagamento dos alugueis, encargos locatícios e contas de consumos; danos ao imóvel e multas rescisórias. Se o fiador for casado no Regime de Comunhão Parcial ou Total de bens, o cônjuge tem que assinar conjuntamente (Outorga Uxória ou Marital).
2. O que o fiador precisa ter para garantir a locação?
É praxe imobiliária a exigência de que o fiador resida na mesma cidade do imóvel locado e comprove a propriedade através de matrícula atualizada expedida pelo Oficial de Registro de Imóveis, com validade de 30 (trinta) dias de pelo menos 01 (um) imóvel quitado também na mesma cidade em que encontra localizado o imóvel, objeto da locação. Legalmente, não há idade máxima para alguém ser fiador. O que prevalece é se a pessoa se apresenta em boas condições físicas e psicológicas no momento em que está assumindo esse compromisso. Também, não há qualquer restrição quanto à prática de fiança de mais de um compromisso. O que se observa é se o patrimônio do fiador é compatível com o grau de responsabilidade que estará assumindo.
3. Titulo de capitalização.
O título de capitalização é uma alternativa na hora de alugar um imóvel comercial ou residencial, dispensando análise de crédito ou comprovação de renda para a garantia locatícia. Assim, o inquilino não precisa de um fiador. A modalidade também é vantajosa para o proprietário do imóvel e para a imobiliária, que têm a garantia necessária para realizar o aluguel sem riscos.
A contratação é rápida e segura para todos os envolvidos, e sua vigência varia de 12 a 15 meses. Além disso, o inquilino conta com benefícios e serviços exclusivos que facilitam seu dia a dia.
O valor do título de capitalização é acordado entre o proprietário e o inquilino, sem a necessidade de um fiador envolvido, e deve ser quitado em um pagamento único. Depois disso, o locatário participará de sorteios mensais, concorrendo a duas vezes o valor do título do aluguel. Ao término do plano, o inquilino recebe 100% do valor constituído na reserva de capitalização.
4. Seguro fiança.
O seguro fiança constitui uma modalidade de garantia locatícia prevista no artigo 37 da Lei no 8.245/91, contratado pelo locatário (segurado) em favor do locador (garantido), junto a Cia Seguradora (Porto Seguro, Mapre e etc.) e que deverá abranger a cobertura total das despesas básicas de aluguéis, IPTU, condomínio, água, luz, gás, bem como danos ao imóvel (06 aluguéis), multa rescisória (03 aluguéis), pintura geral interna e externa (casa) novas.
Na hipótese de inadimplência do locatário a partir do vencimento do 2o (segundo) mês de aluguéis e/ou encargos locatícios, o administrador do locador avisará o sinistro para a Cia seguradora, que iniciará o pagamento dos débitos vencidos diretamente ao seu administrador acrescido da multa moratória, no prazo de até 30 (trinta) dias do protocolo do referido aviso, bem como os vincendos nas referidas datas.
5. Caução Imobiliária.
A Caução Imobiliária também é uma modalidade de garantia locatícia prevista nos artigos 37 e 38 da Lei no 8.245/91, que é muito confundida com a figura do fiador. Ao contrário da fiança locatícia que é uma garantia pessoal, a caução imobiliária constitui uma garantia real, pela qual o caucionante apresenta um imóvel de sua propriedade em garantia da locação, o qual deverá ser necessariamente averbado o contrato de locação na matrícula do imóvel caucionado. Vale lembrar que, o caucionante não poderá caucionar o seu único bem imóvel, sob pena de futura e eventual alegação de impenhorabilidade ao bem de família. A exceção a impenhorabilidade do bem de família prevista no artigo 3o, inciso VI de Lei 8.009/90 se aplica apenas a fiança.
6. Reajuste do aluguel, quando poderá ser feito?
Os reajustes legais são feitos de acordo com o índice contratualmente eleito pelas partes, a cada período de 12 meses. A Lei do Inquilinato no 8.245/91, estabelece que após completar 36 meses de locação, as partes poderão adaptar o aluguel ao valor de mercado e assim, negociarem novo valor locatício que não seja o reajuste anual legal.
7. Fale um pouco das obrigações do locatário.
Pagar pontualmente o aluguel, encargos e contas de consumo;
Utilizar o imóvel para o seu devido fim e conserva-lo em ordem, consertar o que for danificado de uso diário;
Avisar o proprietário se houver problemas estruturais no imóvel;
Alterar a titularidade da Conta de luz e gás do imóvel para seu nome;
Obedecer às normas do condomínio;
Não alterar a estrutura do imóvel sem o conhecimento prévio do proprietário;
Permitir visitas ao imóvel desde que agendado com antecedência dia e horário;
Comunicar por escrito com no mínimo 30 dias de antecedência da desocupação;
Ao final da locação restituir o imóvel nas mesmas condições que recebera no inicio da locação;
8. Fale um pouco sobre as obrigações do locador
Entregar o imóvel ao locatário em estado para servir (em bom estado). Enquanto estiver alugado, deve ser garantido o uso pacífico do imóvel locado e mantido a sua forma e o seu destino. Fica responsável pelos problemas, defeitos e vícios anteriores à locação. Se o locatário solicitar, deve fornecer descrição da situação do estado do imóvel, antes que efetive a sua mudança, registrando seus defeitos. Pagar despesas extraordinárias de condomínio, etc
9. O que é o direito de preferência?
É dar preferência ao locatário para adquirir o imóvel locado, no caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento. Porém, para que essa preferência seja efetivamente respeitada, deve o contrato de locação conter cláusula de direito de preferência e o locatário providenciar a sua averbação na matricula do imóvel. Caso o contrato não esteja averbado, o locador poderá alienar o imóvel sem respeitar a preferência do locatário na aquisição, restando ao locatário reclamar perdas e danos. Além disso, o Contrato de Locação averbado deverá conter cláusula de vigência, evitando- se que o adquirente possa reaver o imóvel antes do término do prazo contratual.
10. Restituição do imóvel, no vencimento do contrato.
Após o término do contrato, o locatário deverá devolver o imóvel, no estado em que o recebeu, contendo todas as benfeitorias acrescidas ao imóvel que passam a incorporá-lo, sejam de natureza útil, necessária ou voluptuárias, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
11. Quando podemos rescindir um contrato?
O locador poderá rescindir o contrato, por infração contratual ou na hipótese de falta de pagamento do aluguel e ou encargos. Já o locatário poderá rescindir a qualquer tempo, porém se durante a vigência do prazo deverá arcar com a multa rescisória prevista no contrato de locação, que deverá ser reduzida proporcionalmente ao tempo do contrato já cumprido. Na hipótese de desocupação após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado deverá notificar o locador de sua intenção com 30 (trinta) dias de aviso prévio da desocupação, sob pena de cobrança de multa de 01 (um) aluguel vigente na ocasião. No caso de rescisão por infração contratual por parte do locador, o locatário ficará isento do pagamento da multa rescisória.
12. Qual o prazo de locação residencial e comercial?
O prazo de locação residencial sugerido é igual ou superior a 30 (Tinta) meses, para que o locador possa ter direito a chamada denuncia vazia, ou seja, poderá reaver o imóvel após o final desse prazo, sem necessidade de motivação. Já a locação comercial, o prazo mínimo de vigência é de 12 (doze) meses, podendo ser estendido de acordo com o interesse das partes, porém o locatário passa a ter direito ao ponto comercial após 05 (cinco) anos de contrato escrito ou a soma dos prazos ininterruptos, mediante distribuição de Ação Renovatória no prazo legal.
13. Fale sobre a importância do seguro incêndio.
É a modalidade de seguro que, proporciona garantia ao segurado, contra prejuízos ocasionados pela ação do fogo e suas consequências. A dica é não observar o valor do seguro como um gasto e sim como uma segurança ao seu bolso, para possíveis fatalidades que venham a acontecer no espaço físico da sua empresa ou residência.
14. Fale sobre o melhor índice de reajuste. O IGP-M é o melhor?
O IGP-M é o principal indexador dos contratos de aluguel de imóveis residenciais e comerciais. Anualmente, proprietários de imóveis alugados calculam qual o valor do índice acumulado para reajustar os preços de seus aluguéis.
É o melhor índice para reajuste, pois engloba os preços praticados em diversos setores da economia brasileira: indústria, construção civil, agricultura, comércio varejista e serviços prestados às famílias.
O reajuste anual dos contratos indexados pelo índice IGP-M é calculado pela soma dos valores de IGP-M acumulados ao longo dos 12 meses anteriores ao mês de aniversário do contrato.
15. Carência e benfeitorias, como documentar?
Se as partes estabelecerem entre si a concessão de carência ao locatário (desconto ou isenção pagamento aluguel mensal) para realização de benfeitorias no imóvel durante a locação, tais como: reformas, pinturas, reparação para melhorias e adaptação a sua atividade comercial, o contrato de locação deverá conter cláusula expressa descrevendo as obras e vinculando a concessão da carência e a realização das citadas obras pelo locatário.
Além disso, o Contrato de Locação deverá prever um prazo final para realização das benfeitorias pelo locatário que será devidamente comprovado, através da realização de uma vistoria escrita e fotográfica. Na ocasião da vistoria, se constatado a não realização das benfeitorias, o locatário perderá o direito a carência.
16. Vistoria inicial e final, como deve ser feita?
A vistoria é parte integrante do contrato, por este motivo deve ser bem elaborada, através de laudo escrito e fotográfico. Vistoria inicial – é importante para detectar o estado inicial que o imóvel foi entregue ao locatário, bem como apontar os vícios e defeitos anteriores á locação.
Vistoria final – é importante para saber se o imóvel esta sendo entregue no estado em que o locatário recebeu, salvo as deteriorações decorrentes de seu uso normal.
