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Garantia locatícia: quais são os tipos e qual escolher
A garantia protege o proprietário se o inquilino deixar de pagar. A Lei do Inquilinato permite quatro modalidades, e só uma pode ser usada por contrato. Veja como cada uma funciona.
Resumo rápido
- A Lei 8.245/91, em seu artigo 37, prevê quatro modalidades de garantia: caução (em dinheiro depositado em conta poupança, por título de capitalização contratado em companhia de seguros ou por bem imóvel), fiança, seguro-fiança e cessão de quotas de fundo de investimento.
- É proibido exigir mais de uma garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A exigência também constitui contravenção penal, nos termos do artigo 43 da Lei nº 8.245/91.
- A caução em dinheiro tem limite de três meses de aluguel e não inclui os encargos locatícios, como IPTU e condomínio. Já o título de capitalização não tem limite de valor.
- Para o proprietário, o seguro-fiança costuma dar a proteção mais completa e rápida, pois a seguradora paga os valores mensalmente a partir do segundo mês de inadimplência, mediante aviso de sinistro feito pelo locador ou pela administradora.
O que é garantia locatícia
Garantia locatícia é a segurança que o inquilino oferece ao proprietário para cobrir aluguéis e encargos não pagos, como condomínio, IPTU e contas de consumo de água, luz e gás, além de danos ao imóvel. Ela é combinada entre as partes, fica prevista no contrato e só é acionada se o inquilino descumprir o que foi acertado.
As modalidades permitidas estão no artigo 37 da Lei do Inquilinato. Nenhuma é obrigatória, mas alugar sem garantia aumenta muito o risco do proprietário.
Nas locações firmadas sem garantia, o artigo 42 da Lei nº 8.245/91 permite que o locador exija do locatário o pagamento do aluguel e dos encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Os tipos de garantia
Caução
O inquilino deixa como garantia um valor (depósito caução ou título de capitalização) ou um bem imóvel (caução imobiliária).
A forma mais comum é o depósito em dinheiro, limitado a três meses de aluguel e depositado em caderneta de poupança. No fim do contrato, após a desocupação e a entrega das chaves, o valor é restituído ao inquilino com o rendimento da poupança, podendo ser descontados eventuais débitos locatícios.
No título de capitalização, não há limite de valor. O inquilino compra o título junto a uma companhia de seguros, e ele fica vinculado ao contrato de locação por uma cláusula que garante ao proprietário a renovação anual automática. Em caso de inadimplência, o título pode ser resgatado mensalmente pelo proprietário. No fim da locação, é restituído ao inquilino, desde que não haja débitos locatícios nem danos ao imóvel.
Na caução imobiliária, o imóvel oferecido como garantia pode pertencer ao próprio locatário (inquilino) ou a um terceiro, desde que este seja o seu legítimo proprietário.
Para comprovar a titularidade, é preciso apresentar a matrícula atualizada do imóvel, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente há no máximo 30 dias.
A garantia é formalizada com a averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel oferecido em caução, observadas as exigências legais.
Fiança (fiador)
Trata-se de uma garantia pessoal, ou fidejussória: o fiador se responsabiliza por todas as obrigações assumidas pelo inquilino (o afiançado) no contrato de locação. Se o fiador for casado, os dois cônjuges devem assinar o contrato.
Por ser uma garantia pessoal, qualquer bem do fiador responde pela dívida. Mesmo assim, normalmente se exige que ele comprove a propriedade de um imóvel quitado, livre de ônus e devidamente registrado na matrícula.
É uma garantia menos onerosa para o inquilino, mas a cobrança costuma depender de ação judicial, o que pode levar tempo.
Seguro-fiança
No seguro-fiança, a seguradora faz a análise de crédito do inquilino (segurado) e, em caso de inadimplência, garante ao proprietário (locador), conforme a apólice, a cobertura de:
- aluguel e encargos locatícios (condomínio, IPTU e contas de consumo);
- multa rescisória proporcional, com limite de três aluguéis;
- pintura interna e externa, no caso de casas;
- danos ao imóvel, com limite de seis aluguéis.
O inquilino paga o seguro. Para o proprietário, é a opção que garante o recebimento com mais rapidez, pois a seguradora paga os valores mensalmente a partir do segundo mês de inadimplência, mediante aviso de sinistro feito pelo locador ou pela administradora.
Outras modalidades
A lei também prevê a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento, menos comum no dia a dia.
Não sabe qual garantia exigir? A New Place analisa o perfil do inquilino e indica a garantia certa para o seu imóvel.
Comparativo das garantias
| Garantia | Custo para o inquilino | Proteção para o proprietário | Ponto de atenção |
|---|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Valor parado durante o contrato | Limitada a 3 aluguéis | Pode não cobrir atrasos longos |
| Fiador | Sem custo direto | Alta, se o fiador tiver patrimônio | Cobrança costuma ir à Justiça |
| Seguro-fiança | Prêmio do seguro, pago pelo inquilino | Alta, conforme a apólice | Exige aprovação de crédito |
| Título de capitalização | Valor aplicado no título | Limitada ao valor do título | Pode não cobrir atrasos longos, dependendo do valor |
Qual garantia escolher para o seu imóvel
Não existe uma resposta única. Em geral, o seguro-fiança é o mais seguro para o proprietário, porque a seguradora paga sem precisar de processo. A caução funciona bem em aluguéis de valor menor. O fiador depende muito da solidez de quem assina.
Em bairros de procura alta, como Pinheiros e Vila Madalena, o proprietário tem mais margem para exigir garantias mais fortes, porque há mais interessados no imóvel.
Perguntas frequentes
Posso pedir mais de uma garantia no mesmo contrato?
Não. A Lei do Inquilinato proíbe exigir mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade. A exigência também constitui contravenção penal, nos termos do artigo 43 da Lei nº 8.245/91.
Qual o valor máximo da caução em dinheiro?
A caução em dinheiro não pode passar do equivalente a três meses de aluguel e não inclui os encargos locatícios, como IPTU e condomínio.
E se o contrato não tiver garantia?
Nesse caso, o artigo 42 da Lei nº 8.245/91 permite que o proprietário cobre o aluguel de forma antecipada, até o sexto dia útil do mês que vai começar. Se o pagamento não for feito, o proprietário pode entrar com ação de despejo por falta de pagamento, com pedido de liminar para desocupação do imóvel em 15 dias após a citação do inquilino.
Quem paga o seguro-fiança?
Normalmente o inquilino, já que a garantia é uma obrigação dele. O valor e as coberturas variam conforme a seguradora e a análise de crédito.
Base legal: Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 38, 42 e 43. Disponível em planalto.gov.br.
Prefere deixar tudo isso com quem entende?
A New Place cuida do contrato, da garantia, da cobrança e da prestação de contas do seu imóvel. Taxa só sobre o aluguel recebido.